A norma diz: “Todas as reformas que forem feitas tanto pelo condomínio ou pelos condôminos, tem que ter um responsável técnico, mas tudo tem que ser avaliado.”

Exemplo: se o condômino fizer apenas pintura na unidade, não cabe responsabilidade técnica. Se o condômino decidir retirar um piso, ou colocar um piso em cima do outro, retirar paredes, instalar ar condicionados onde afetará a quebra de paredes, etc. coisas que irão mexer com a segurança da edificação, cabe ter um responsável técnico.

O condômino terá que contratar um profissional Arquiteto(CAU) ou um Engenheiro(CREA), dizer qual o projeto que ele quer fazer. O profissional irá avaliar quais serão as implicações ou não, e terá que informar ao sindico o que será feito, entregando a cópia do projeto juntamente com uma RRT(Registro de Responsabilidade Técnica)no caso dos Arquitetos ou uma ART(Anotação de Responsabilidade Técnica) no caso dos Engenheiros. Ambas tem a mesma função e responsabilidade. Após este recebimento, a administração do condomínio poderá autorizar a obra e a entrada dos profissionais e também os materiais que serão utilizados.

Assim como o Condomínio para realizar trabalhos em sua área comum, também será necessário um profissional técnico para as mesmas situações.

A nossa empresa por ter um responsável técnico e ser registrada no CAU/RJ, atua diretamente com Consultoria e Assessoria aos sindicos, orientando, analisando e gerando uma gestão correta em conservação, estabilidade e segurança, o que a norma e a lei determina.

Nosso trabalho é fazer um contrato onde constarão:

  • Criação de um roteiro de manutenção predial
  • Analise e verificação dos prestadores de serviços (elevadores, incêndio, jardins, limpeza, etc.)
  • Orientação nos processos de manutenção feitos pelos funcionários da manutenção
  • Controle referente compras de materiais para manutenção
  • Assessoria em verificação das obras feitas pelos condôminos, informando através de laudo se os tipos de serviços que serão feitos nas unidades deverão ter um responsável técnico.

Com isso o sindico terá a certeza e toda as informações que necessita para uma gestão correta, dentro da norma nbr 16280, e também dentro da lei conservação, estabilidade e segurança.

Quais os principais erros encontrados em laudos de reforma em edificações?

O principal erro é justamente a falta do Laudo. Muitos condomínios vêm exigindo apenas que um engenheiro ou arquiteto “assine” a responsabilidade pela obra. Assinatura não garante que a obra não afetará o edifício ou os demais moradores, além de que sabemos muito bem que ainda existem muitos profissionais “calígrafos” que sequer conhecem a localização do imóvel que assumiram responsabilidade. Trata-se de um risco que deve ser eliminado, sendo o Laudo prévio, explicativo e claro, uma ferramenta para garantir o entendimento da reforma pelo condomínio que poderá inclusive fiscalizar eventuais fugas do escopo inicial.

Devemos lembrar também que muitos moradores supõem que sua reforma não causará qualquer dano ao edifício ou vizinhos, problema ainda comum, pois é sabido que muitos se consideram bons entendedores de obra. A engenharia não é apenas derrubar ou construir paredes, mas compreender o funcionamento sistêmico do edifício. Para isto é imprescindível a avaliação de um profissional com conhecimento técnico.

Será que o funcionário da manutenção está fazendo uma pintura adequada nos bancos ou nas paredes?

Será que o material é correto?

Será que os certificados de manutenção estão em dia (elevadores, incêndio, qualidade da água, dedetização, etc.)?

E isso está ao alcance de todos os condomínios, pois não custa caro, e o custo benefício vale a pena, por tratar-se de um projeto de lei, que estabelece a Política Nacional de Manutenção Predial, cria o Plano de Manutenção Predial onde institui a obrigatoriedade de inspeções técnicas visuais e periódicas em edificações públicas ou privadas, residenciais, comerciais, de prestação de serviços, industriais, culturais, esportivas e institucionais destinadas à conservação e/ou à recuperação da capacidade funcional das edificações; e dá outras providências.